A Lei Municipal 17.191/2019, conhecida como QuaFa (Qualidade das Fachadas), obriga proprietários e condomínios em São Paulo a executar inspeção técnica periódica das fachadas de suas edificações. A norma foi regulamentada pelo Decreto 59.317/2020 e é fiscalizada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). Este guia detalha, em linguagem prática, o que a lei exige e como cumpri-la.
Quem é obrigado a fazer a QuaFa
A lei se aplica a todas as edificações do município de São Paulo, exceto residências unifamiliares. Estão incluídos condomínios residenciais e comerciais, hotéis, hospitais, escolas, edifícios corporativos, galpões, prédios públicos e templos religiosos localizados na capital paulistana.
Prazos por idade do imóvel
O Decreto 59.317/2020 escalonou as vistorias conforme a idade da edificação. As datas foram sendo revistas em decretos subsequentes; consulte a SMUL para o cronograma vigente. A regra geral é:
- Edificações com mais de 25 anos — primeira vistoria já vencida; próxima a cada 5 anos
- Edificações entre 11 e 25 anos — vistoria periódica a cada 5 anos
- Edificações entre 6 e 10 anos — vistoria a cada 5 anos após completar 10 anos
- Edificações novas — primeira vistoria em até 6 anos do Habite-se
Conteúdo mínimo do laudo técnico
O laudo deve ser assinado por engenheiro civil, arquiteto ou tecnólogo em construção civil habilitado, com ART ou RRT registrada, seguindo a ABNT NBR 16747:2020 (Inspeção Predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento). Itens obrigatórios:
- Identificação do imóvel, do responsável técnico e da metodologia empregada
- Registro fotográfico georreferenciado das anomalias encontradas
- Mapeamento de patologias — trincas, descolamentos, oxidação, infiltração, carbonatação
- Classificação de risco (crítico, regular, mínimo) por anomalia
- Orientação de manutenção corretiva com prazos
- ART/RRT do responsável e Termo de Responsabilidade
Por que vistoriar por alpinismo industrial
A NBR 16747 diferencia inspeção Nível 1 (visual, do solo), Nível 2 (visual + ensaios) e Nível 3 (com abertura de camadas e ensaios especiais). A vistoria QuaFa, em edifícios com mais de 4 pavimentos, exige inspeção próxima da fachada — praticamente impossível pelo solo. O rope access permite mapeamento tátil e fotográfico ponto a ponto, identificando patologias que binóculo e drone não detectam (som cavo em pastilha, por exemplo).
Multas e responsabilização
- Não realização da vistoria: multa municipal com valores atualizados pela SMUL, cumulativa a cada 60 dias
- Queda de revestimento com dano a terceiros: responsabilização civil objetiva do condomínio (CC art. 937)
- Vítima fatal: possível enquadramento em homicídio culposo do síndico e do responsável técnico
- Registro em ata sem execução: agravante em ação civil pública
Etapas de execução da QuaFa
- Assembleia do condomínio aprova a contratação e o orçamento
- Empresa emite ART/RRT e monta plano de trabalho conforme NR-35
- Instalação de ancoragens temporárias e teste de carga
- Inspeção tátil e fotográfica de 100% da fachada por rope access
- Elaboração do laudo com mapeamento e classificação de risco
- Entrega do laudo ao condomínio e arquivamento em ata (5 anos)
- Execução das correções apontadas dentro dos prazos do laudo
“A inspeção predial é a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”
— ABNT NBR 16747:2020
Perguntas frequentes
Drone substitui a vistoria por alpinismo?
Não. O drone é ferramenta complementar. A ABNT NBR 16747 exige inspeção presencial em Nível 2 quando há indicativos de patologia, e a QuaFa demanda mapeamento tátil (percussão em pastilha, verificação de ancoragens de vidro, etc.).
Quem paga a vistoria em condomínio?
O condomínio, via fundo de reserva ou taxa extraordinária aprovada em assembleia, conforme art. 1.336 do Código Civil.
O laudo vale para o seguro?
Sim. Seguradoras exigem laudo QuaFa vigente para manter cobertura de danos a terceiros e responsabilidade civil do condomínio.
Fontes oficiais
- Lei Municipal 17.191/2019 e Decreto 59.317/2020 — legislacao.prefeitura.sp.gov.br
- ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção Predial
- IBAPE-SP — Norma de Inspeção Predial
- Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL/PMSP)